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房价真的已经到顶了吗?

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问题描述

2019年: 感觉现在最可怕的不是开发商、专家、学者、教授在说房价还有升值空间,而是所有想要买房的都坚信房价会一直涨下去。推高房价的最终动力是大家脑子里的那个念头:房价不会掉。

一位匿名知友的回答

我感觉已经到顶了。

从我个人角度出发,我个人收入8k到10k在二三线城市已经是还算可以的收入了。毕业五年到现在,存款是50w。我们这里的房价还算理性。12k到18k左右,最近我看的恒大的房子是12k。我个人非常非常非常心动,都已经把钱从理财里面全部退出来了。准备举债上车了。

在付款前夕,我想了整整一个星期睡不着。以我现在的情况,上车144平的房子,举债120w左右,三十年本息,月供6500。那么在今后的三十年,我能赚到的钱一半以上都是在给银行发工资。那么我能够在今后的三十年一直保持这样的收入吗?我怕了。

第一是,目前的土地财政真的可以持续吗?虽然我是大家口中所说的铁饭碗,公务员。我们目前工资里面有一多半来自于地方政府的财政奖励叫做考核奖。据我所知去年的考核奖是问企业借来的,今年虽然拍地比去年多,但是市政工程上马越多,开支多大,就烂泥路最便宜,不需要养护。市民广场,地铁,高架,公交哪个在弱二线三线城市不是贴钱货?考核奖真的能够持续给我三十年吗?如果考核奖停发,我的工资根本覆盖不了房贷。

第二点是,当上层决策者在三年前就说经济会呈现L型发展,今年也在不同场合说过,五年后哪个国家能够保持清晰的货币政策,那么这个国家会让全世界绝大部分国家感到羡慕。那么这就说明现阶段全世界的信贷货币已经到了难以为继的时候了,整个世界的存量都被拿来发行未来货币,新的增量已经完全不足以继续支撑这个世界的经济持续健康发展了。就我国而言,在知乎上的言论就是房价跌倒2017年完全没有任何问题,因为套牢的只有在2017年以后上车的人。但是你有没有想过以中国人的聪明劲头,知道一个东西只会涨不会跌的时候,他会怎么样?那就是所有人都会想尽办法倾家荡产去买房啊。现在是19年了,你认识哪个人手上会拿着30万现金而不是拿着三十万去想法设法借20万杠杆上车?没有!这就是国人的疯狂。那么当房地产已经完全吸干了国人的储蓄,仅剩的储蓄都是十万以下不成规模的散兵游勇的时候?房价何以为继?

其实我对于国家能够稳住房价这句话其实很赞同,但是我认为所有的稳都是一时的。稳住一年两年三年五年我都信。但是即使这样我也不会选择买房。稳房价,代表的是房价会在这个区间浮动,但是我是杠杆上车,每年的利息是实打实的,借120万分三十年还,我的利息达到了105万。利息就是我每年亏掉的钱。

我想可能我错过了恒大这个盘,我这辈子都没有上车的机会了,可能一辈子就是一个屌丝,要孤独终老了。但是相比于这个,为银行打工三十年换这一套水泥盒子我更不甘心。我怕了,我怕的是朦胧感觉这个世界已经到了巨变的前夜,这个时候给自己套上手铐和枷锁,让自己完全失去了战斗力。

都说每一代人都有属于这一代人的机会。我不信我们这一代人的机会就是那个数字货币。我觉得我们这一代人翻身的机会在于经济L型真正到底的那一刻。社会会真正的进入阶层固化,我想再等等。看看有没有属于我们这一代人的机会。

反正我现在想明白了,对我来说房子就是你买我推荐,我买我不买。

对于评论区答疑之一很多人问为什么不买小户型然后慢慢置换?

你们可以仔细看看之前的答主,慢慢置换都是哪些城市,绝大部分是北京上海深圳。在三线城市,一是房地产流通性没有那么好,二是小户型在二手房领域更不受欢迎,特别是在下跌与平缓期80平100平的小户型我就可以说没人要。三是最重要的是人家已经通过买小户型享受到一波上涨红利,然后在以平杠杆或者加杠杆的方式继续改善自身啊。那你现在买小户型除了自己住的不舒服,还卖不出去,你买吗?

针对评论区答疑之二对于我五年多存50万和我现在收入不符的问题我统一回应一下。

我刚刚毕业进入的是能源类的央企一线,那时年收入在16到18万,三年零6个月后离职,公积金提取10万。我自己全款提了一辆高尔夫gti,炒股三年小赚十万。

其他开销也不小,我这个人喜欢电子产品,喜欢机车,喜欢自行车,有一辆一万八的自行车,有一个一万多本田摩托车。其他方面都很省,衣食住行没有什么大开销。嘿嘿,玩物丧志的典范。

从央企离职完全是感觉央企传承感觉很严重,已经出现油三代了油四代了,搭不上一条线的话一辈子在一线偏远地区干活,不如早早转公务员。

针对评论区答疑之三:对于我三年炒股赚十万有些人不信,觉得是故事,我在这里解释一下吧。

其实炒股真的是能赚钱的,现如今一年定期不过6个点了利率,股市里面随便一只股票一周的震荡一般都会超过6点。

我在这里讲一下我的策略,和大家共勉。只盯着一只股票,我选的股票三年前是格力电器,现在是京东方A。

选股就选这种盘面大,基本面好的股票。盘面大是庄多不容易控场,基本面好是有价值基础。炒股其实完全不需要看什么缠论,k线理论。你要知道k线的形成就是一个个已经发生的交易。那么通过k线什么金叉死叉都只是一种经验的总结,他不是真理啊你能找到100个支持你结论的k线走势图,那么市场上绝对存在101乃至150种不支持那种结论的k线走势图。

你只要把股市看成一种博弈,你把自己放在庄家的位置上,什么样的震荡可以让更多人抛出自己手中的股票,可以让我在低处吸更多的筹码,什么样的走势可以让让我在高点卖出更多的股票,这样你就对股市这种一波三折有一点概念。

我的操作就是死盯一只走势很稳的股票,每天对这只股票在什么点为什么走出那样的走势进行复盘。然后跌入自己所判断的区间就买,10或者20点上去就卖。还有判断错误果断止损。忘记沉默成本。

我一般常年放十万在股票账号,虽然天天看,但是一年只做三五次交易,只要赚到三万多就收手,毕竟久赌必输。

写在所有答案之后:

很高兴我这个回答不到一个星期,就有大量知友愿意在评论区与我留言互动。我晚上睡不着刚好有时间逐条浏览,我发现基本可以分为以下四类知友:

一种是98甚至00后知友,他们对我的害怕与不自信嗤之以鼻。我可以想象得到他们在手机后面打出那些对我这个即将被拍死在沙滩上的前浪带着淡淡的嘲讽的话语时,眼中散发出的那种光芒万丈不可一世的自信。那种自信我也有过。

二是75后80后的知友,他们有丰富的社会阅历与社会经验,从自己的经历与所见所闻出发,阐述基于自身经历与自身学识而形成的世界观,以期与我这样的年轻人发生观点上的碰撞与交流。

三是与我一样步入社会不久的85后与90后知友,从大多对我的观点持赞成态度。可能我们所代表的是一种现行90后的态度,我们有点类似于精致的利己主义者。倾尽全力我们有能力上车,只是不愿意背负太多太沉重的包袱。

四是一些较为偏执的网友,自以为逻辑自洽,却连三分钟都专注力都保持不了。

房地产曲终人散,新动能呼啸而来

长三角环沪置业网阅读(231)

一、房地产金融化的问题

最近大家经常问房价的问题,今天我们来说一说,房地产这个事。房地产存在的最大的问题,就是房地产金融化的问题。什么是房地产金融化呢?通俗的讲,就是房子变成了金融投机标的,成为了一种证券化的资产。而不再是单纯的,给人们用来居住的居住场所。这就是房地产金融化。要理解房地产,必须得先理解金融,不然就会出现盲目投资的情况。

如果具体地类比一下,房地产市场,几乎可以和资本市场一一对应起来。比如买房交的首付,对应的是金融市场上的保证金交易。炒股里面的融券,以及股票投资中的配资行为,和衍生品市场上的保证金,都是保证金交易。地产商相当于上市公司,房产中介就相当于证券公司,置业顾问,相当于证券公司的客户经理。购房者,相当于股民等投机客。

如果是10%的首付,相当于是十倍的杠杆。如果是20%的首付,相当于是五倍的杠杆。如果是30%的首付,相当于是三倍多的杠杆。

卖房子的人相当于空头,买房的人相当于多头。买房者交了首付,通过按揭贷款买了一套房,相当于使用保证金交易的方式,开仓进行买入交易。在这个过程中,银行就是相当于配资公司。如果买房者卖掉自己的二手房,则相当于是平仓操作。

如果房子买了不涨,砸手里了,这叫套牢。如果买了一直跌,只好忍痛卖掉,这叫割肉。如果房子一直涨,自己错过了在低价时候购房的时机,这个叫做踏空。如果在房价最高的时候上车,买了之后发现卖不掉了,这个叫做接盘侠。买新房相当于打新,买二手房相当于换手,置换相当于是移仓。

一群人拎着小板凳,排队摇号买房,这相当于多头委托挂单竞买。地产商雇人在大街上揽客看房,这相当于是空头委托挂单竞卖。涨价去库存,就相当于拉高出货。地王频出,就相当于是拉个涨停给你看,跟不跟随你。如果一个城市,连续出现了几十个地王,就相当于是这个地方的房价,连续拉了几十个涨停板。

因为房地产已经金融化了,所以不管炒房的,还是刚需,我们都可以统称为地产投机客。投机客是一个金融术语,中性词,没有褒贬。作为房地产投机客,首先得明白,你的对手盘是谁。

那房地产投机客的对手盘是谁呢?那就是作为空头主力的卖方,控盘坐庄的地产商,控制二级市场。表层上看是地产商再卖房,房产投机客的对手盘是开发商,而往深层看,是地方政府在卖地。也就是说,地方政府,才是房产投机客的终极对手盘,因为它控制的是一级市场,土地供给。地方政府,则又受银行的控制。银行是地产金融化最底层的推动力量。

敲黑板一次,房地产市场,不是散户多空博弈,而是庄家同时控制散户中的多空两方,既杀多头也杀空头。——让不上车的人踏空,让上车的人下不了车。

一个地方的房价高低,本质上取决于地方政府的操盘手法和操盘能力。请大家记住这句话。

一个结构健全的金融市场,最核心的参与者是什么呢?那就是交易所。房地产市场中,充当交易所的是谁呢?答案是地方政府。地方政府,既充当了交易所的角色,也充当了终极卖方的角色。卖方的天职,就是卖的价格越高越好。所以,对于他们来说,房价自然是越高越好。房价越高,卖的钱就能越多,地方财政就能越好,非常简单朴素的道理。

二、为什么要限贷限购

现在,假装你是一个庄家操盘手,在布局一支股票。目标是把一块钱的股票炒到一百块,然后卖掉。为了吸引股民的跟风盘进来,首先得先把股价拉它几十个涨停板,这时候很多跟风盘就会买入。

股价一直涨到100元,这时候跟风盘进来的散户,假设他们是从20块钱买入的,他们的浮盈就有就有80块。到了这个阶段,庄家操盘手,最关键的操盘技术要点是,一方面控制价格不下跌,形成一个时间持续的高位出货区。第二是控制成交量,让跟风的散户无法大规模平仓离场。第三是能让自己的卖单,先于散户卖单成交。

前面两点还比较好控制,难点在于第三点。在股票市场上,想要做到能让庄家的股票,先于散户先出手,就是不停的拉高,让已经浮盈获利的散户,不敢获利平仓,生怕踏空了错过后面的行情。

而在房地产市场,要保证第三点,其实操作上比炒股更简单。那就是通过限贷和限购操作,锁死二手房的流动性,让大家只能买新房。这样的话呢,就好比是一个非常舒服的高位出货区,只能庄家能卖货,散户浮盈再多,也不能平仓。直接被冻结了交易权限。

如果不这么操作的话,大家设想一下,手里有房的人,赚了钱都去卖房,那就等于是砸盘了。尤其是外资控制的资金,会引导砸盘。就跟15年股灾一样。房价越跌,大家越抢着卖,这就形成了踩踏。那靠房地产来驱动的整个经济链都要崩了。

房价下跌,开发商出现亏损,还不起银行的贷款,破产倒闭,银行形成大量的坏账。政府的地卖不掉了,欠银行的钱还不起,形成大量的坏账。散户们买的房子,首付都跌没了,或者跌的还剩个首付,出现了大面积的爆仓,大家都断供了,也会让银行形成大量的坏账。最后银行就要破产倒闭了,大家一看银行不行了,都去抢着挤兑银行,大量的资金开始外逃,结果整个经济全崩盘了。

要避免出现这种踩踏现象,关键的操盘技术要点,就在于锁死流动性。锁死流动性的技术要点,又在于限贷和限购。

什么时候房价才能降温,这个要看银行系统内的风险,是不是释放完了。否则房价就会一直处在高位锁死的状态,用适当的周期,来化解金融风险。等风险释放完了,才会给散户开放一条逃命通道,让大家处理掉手中的房子。

但是,限贷和限购,锁死流动性,对于职业炒房客是比较致命的。因为房价只要不涨就会亏,这个跟配资炒股是一样的道理,借钱是有成本的。一看房价不涨了,很多投机客资金压力很大,就会想出货,卖的时候却发现,房子根本卖不掉。哪怕降价也不好卖。这就陷入了流动性风险。

对于炒房来说,流动性风险,是一个最大的风险。因为平仓周期太长,平仓成本太高,流动性太差。虽然账面上有浮盈,但是卖不掉,中介上面挂半年,挂一年,都很难卖掉。而且越急等着卖的时候,更加的卖不掉。

房子卖不掉,但是银行的按揭贷款是要按时还的。实在还不上了,在市场上也无法卖掉房子。这时候,最后的一条路,就是拿房子给银行抵债。但是到了这一步的操作就会发现,银行能给作价五折的估值,就已经很乐观了。如果银行估值只给三折,也不要太意外。炒了那么久的房子,手上甚至几十套几百套的房子,最后走投无路,低于五折甩给银行抵债,这就相当于是爆仓了。

最好的下车机会是去年,那是最后一棒的上涨波段。到现在还没下车的,后面的下车机会,应该是非常渺茫了。

三、目前的房地产市场,正处于去金融化周期

为什么现在房地产必须要去金融化操作了呢?其实之前也提了去金融化操作,后来又被棚改给拉起来了一波。这一波直接拉到了居民负债率的最大极限。如果再往上拉价格的话,没人买得起房,上方连成交量都没有了,从操作上看,毫无意义。

按揭30年,每个月除了基本的生存之外的所有收入,都用来还贷,基本上就是一个人一辈子,所能创造的收入的极限就是这样。如果房价再涨,就只能让他的家人,六个钱包一起给他承担房贷还款。如果六个钱包都用上了,银行就不会让房价上涨了。为什么呢?超出偿债能力极限的贷款,都是存在极大风险的。从这点看,要推出房产税,压力也很大,如果让按揭买房的人再负担不菲的房产税,估计饭都要吃不上了。

如果有多头继续看多,就以上海为例好了,认为上海的房价能涨到一百万一平。请问这个价格的房子,如果假设你是银行行长,你敢不敢放款给按揭贷款买房的人?显然不敢。因为就目前大家的收入水平而言,一百万一平的房子不仅卖不掉,而且它的总价,已经超过了普通人的偿债极限,会给银行带来非常大的风险。

也就是说,房地产金融化,债务杠杆没法继续往上加了,对大家来说,房价再涨,信贷扩张已经难以为继了。第二点,之前的房地产金融化,还堆积了很大的金融风险。所以,目前正处在房地产去杠杆化的周期。因为再不去金融化,银行要吃不消了,会存在巨大的系统性金融风险。大家一定要记住这个判断。

历史证明,凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价,凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都会发现其实都很不划算。

上面这段话,是郭树清主席在6月13日陆家嘴论坛说的。大家一定要反复学习陆家嘴论坛的系列讲话。里面信息量非常大。

对于下车晚了,已经下不了车的房产投机客,眼下应该怎么办呢?首先,心态要保持良好,投机本来就有风险,不能只看赚钱,不看亏钱。其次,多努力多活动,看看有没有机会出掉。第三,把精力放在工作上去,提高自己的收入,来对冲风险和损失。

对于急着买房要结婚要生娃的刚需来说,买不买房不需要问别人。这是自己的家事了。家务事不太适合用金融思维来做抉择,要自己做好权衡。

四、信贷的新方向,经济发展的动能转换问题。以及未来投资的新方向

在房地产金融化的进程中,新增的储蓄资源,一半左右投入到了房产中。这就造成了资金使用的低效率。而且钱都沉淀在房地产中,也影响了中国的产业升级和经济结构的调整。

在这种情况下,一旦房价涨不动了,靠房地产驱动的经济增长,就会陷入失速的境地。所以,必须得使用新的动能,来替代之前的旧动能,驱动经济的升级和发展。

这一次的决心是非常大的,请房地产的多头,不要再对房地产报以幻想。未来的储蓄和信贷资源,新增的会流入新的产业,存量的,则会被逐渐从房地产中挤出来,流入新的经济领域。

从房地产之前的泡沫可以看出来,地产金融化,比较通俗的描述是,钱流向了房地产,于是房子就涨疯了。现在钱不再流入房地产,而且房地产里面的钱也要流出来。那流入新的产业,新的产业,就会形成很大的投资机会。

未来钱会流向哪里,新的动能是什么呢,未来的投资机会又在哪里呢?

这要从银行这一层,逐层的分析未来的金融趋势,和钱的流动方向。以前是钱从银行流向政府,政府来借钱搞经济发展,完成经济发展目标,每年保持6%以上的经济增长率,这造成了地方债。为了还钱就搞出来了土地财政,导致房价泡沫。后来房子太贵,不好卖,地方政府为了消除库存风险和债务风险,来了个加杠杆去库存,就把债务转嫁给了居民部门。

为了卖地卖房还钱,地方政府,一个个都化身成了超级操盘手。

这种模式下,信贷得以扩张,经济得以增长。不过这种模式,已经不可持续难以为继了。

地方政府为什么要借钱呢?一方面是因为地方政府要成为信贷扩张主体,承担扩张资产负债表的职能,以此作为引擎来驱动发展经济。第二是因为地方财政不足。当年分税制的时候,又留下了一个土地收入归地方财政这个口子,导致了土地财政的现象。所以,根子上要回到扩大税基税源上来,提高税收上来。要解决这个问题,就得又一大批能够创造税收的企业。这些企业,包括国有的,也包括民营的,以及混合所有制的。

而且,如果不准卖地了,要优化地方财政,可能还得有一些,占据核心资源利润比较好的行业的国企,要做大做强,因为国企的利润,就是政府的财政。以及,政府未来会逐步向创投方向发展,他投资的民企赚了钱,就是地方政府的财政。领外,地方政府会扶植优质的,能成为纳税大户的民营企业。同时,还得广撒网,培育更多的优秀企业,这样才能广开税源。关键中的关键,如果要依靠企业创税的话,企业的竞争力就要强大才行。这种竞争既有国内的竞争,也有和国际竞争对手的竞争。

要打赢竞争靠什么?那就是新产业,新技术,新业态,新模式,这些都是未来钱要流入的领域。科创板这么火,已经很能说明问题了。科创板是中国资本市场走向2.0时代的一个先锋队。

现在颁布了资本市场深改十二条,又取消了外商投资限额(跨国资本跳船弃美投中,美股要被抽梯子了),还开了那么多的自贸区,说明接下来会有大量的外资涌入中国资本市场。外资进来钱放哪里?去炒房肯定是不行的。所以,无论是国内的资金,还是境外的资金,主力资金的流向,未来只能去资本市场。也只有资本市场能承载这么巨量的资金。这些资金在资本市场买什么呢?答案是拥抱新动能。